上海論文網是一家老字号代寫網站,專業提供代寫碩士畢業論文服務。

濰坊Y房地産項目工程風險與防範管理研究

發布時間:2019-09-02 10:15 論文編輯:vicky 價格: 所屬欄目:工程管理 關鍵詞: 工程管理論文房地産項目層次分析法

本文是一篇工程管理論文,本文通過對濰坊 Y 房地産項目各方面的情況進行總體分析,了解到該項目實施全過程中可能出現的風險因素,并運用相關的風險管理知識進行判斷識别、分析研究,從

本文是一篇工程管理論文,本文通過對濰坊 Y 房地産項目各方面的情況進行總體分析,了解到該項目實施全過程中可能出現的風險因素,并運用相關的風險管理知識進行判斷識别、分析研究,從而對風險進行科學有效的防範。同時,根據在此項目的風險管理與防範中所得出的經驗方法,形成一套專屬此類房地産項目的風險管理理論,這不僅是對濰坊 Y 房地産項目實施全過程的總結,也對以後此類的房地産項目風險研究提供了一定的理論依據。

1   引言

1.1  研究背景及意義
1.1.1  研究背景
伴随着近些年來我國經濟的又好又快發展,全國各地無論大、中、小城市都進入了飛速的發展時期,尤其是房地産行業的發展更是讓人歎為觀止。在 20 世紀中後期,曾有國外地理學家指出,一個國家城市化水平的發展将會經曆不同的發展階段,當一個國家城市化水平處于一個較低的百分比,那麼它的城市化水平将會持續的快速升高,國家與之相關的經濟、文化、社會等更方面也會随之飛速發展;随後當城市化水平達到一個較高的百分比時,則它的城市化水平又會進入一個緩慢的平穩的發展階段。而我國現在正處于理論中的經濟高速發展的階段,同時這又是一個發展與矛盾并存的階段。放眼望去,近些年随着我國經濟的高速發展,房地産行業的發展更是如火如荼,房價一路飙升,然而人民的收入水平和生活質量的提高卻沒有跟上房地産發展的速度,這就造成了房地産市場的供需結構失衡,商品供應量大大高于購買量,因此全國各個大中小城市的各個區域随處可見在建、建成以及待售、在售的樓盤。
與房地産行業的發展相關聯的不僅是人民的購買能力和物質生活水平,更關系到鋼筋、水泥、木材等重工業領域和紡織、設計等輕工業領域的發展。為了提高各地的 GDP,很多政府單位為了一時政績或者眼前利益将很多閑置或者非閑置土地賣給開放商,而開發商為了獲得利益就大肆建設商品房,各地樓盤數量的劇增導緻了大量商品房的閑置。同時一個城市的人民的購買能力是一定的,因此閑置的樓盤就出現了資源的浪費和成本的不可回收,這對房地産商、房地産行業乃至整個社會環境造成了嚴重的傷害。另一方面,由于我國的城市化水平較晚,同時房地産進程也比較慢,所以很多方面還不是很成熟。另外,大部分的房地産企業内部管理水平不夠嚴格,管理能力不強,導緻很多本應該了解的風險因素沒有被充分識别,這就導緻了房地産行業的風險增加。因此,為了保障我們所開發項目的順利進行,也為了實現我國城市化水平平穩有序的發展,我們必須要從源頭加大對項目風險識别、評價及防範的重視,對項目全程中任何環節可能出現的任何風險因素進行深入探究和識别,利用風險管理的相關理論知識和實踐經驗提出科學有效的防範措施,幫助房地産企業快速提升風險分析和控制的能力。
........................

1.2  國内外研究現狀
1.2.1  國外研究現狀
項目風險管理的研究最早出現在國外,對保險領域的研究首當其沖。随着經濟的發展和社會的進步,更是基于各行各業對風險認知和防範的需要,風險管理俨然已經發展成為了一門學科,并在各個行業的風險研究中發揮了重要的作用,尤其是房地産行業。分析發現,國外對風險管理方面的研究主要有以下三點:
(1)在項目風險分析的模型和方法方面的研究
Otniel  D(2015)選取歐洲基礎工程建設項目為研究對象,對其存在的常見風險因素以及特點、危害等進行了分析,結合具體工程實例,選取故障樹分析模型對項目不同建設時期的風險進行了評價分析,在風險定量分析中找出影響項目實施的那些主要風險源,研究其具體的控制措施,其目的是為了幫助項目管理者成功的防範和控制各類風險對項目實施的危害。Beatrix B et al.(2016)選取歐美建築企業的原輔材料的采購環節為分析對象,對其原輔材料的市場價格、供應商評價指标、質量管理要點等問題做出了分析,認為建築企業應當針對供應商的供貨質量建立健全評價機制,采用宏觀和微觀相結合的手段對供應商進行優選,還構建了建築原輔材料供應商選擇評價模型,分析了供應商在建築施工準備階段提供建築材料質量、周期等對工程建設項目實施的風險影響,研究方法對于建築企業進行項目風險管理提供了有效的思路。Blessing  J  et  al.(2016)分析了商場建設工程,此次分析應用的是風險的選擇期望模型,并了解了該工程實例在建設過程中遇到的成本、進度、質量、管理和技術風險,并對其進行了模型評價分析,并在其中進行風險及危害的識别,同時提出了可行的風險識别辦法,評價了整體風險。
(2)在項目風險防範和應對措施方面的研究
Siew G et al.(2013)認為房地産開發企業在風險管理過程中應當立足于目标風險管理的基本思想,在組織内部健全風險管理組織架構,合理調度各類資源,運用科學成熟的風險評價工具,重視不同階段可能存在的風險因子,加強風險預測管理,重視風險管理的主要目标并非單一的而是多向交互的,從而有效保障房地産項目在實施過程中不會受到不利因素的影響;還提出房地産企業對于風險識别和評價工作應當引起足夠的重視,應當聘請專業化的風險評價團隊和專家來研究項目實施過程中每個階段的風險影響大小及其可能會給項目實施造成的危害,從而幫助項目決策者制定科學的風險對策。William R(2016)主要對基建類項目風險因素進行分析,并提出項目的實施者在風險識别和風險應對中所應擔負的重要責任。
......................

2   房地産開發項目風險概述

2.1  風險的概念與特征
(1)風險的概念
國際标準化組織(IS0)在發布的 ISO 31000:2009 标準《風險管理一一原則與指南》中,明确指出風險是不對風險主體目标的影響。
在工程項目管理領域,風險指的是在所進行的項目所需要的時間和空間條件下,受各種情況影響所出現的普遍可變性情況,它在特定工程項目中的體現就是預期結果與實際結果的差異化。
(2)風險的特征
非主觀性。風險的存在與産生與人的意識無關,它是因環境和條件變化而自發出現的一種客觀存在。因此,風險的客觀性也決定了它的不可消失性和随時存在的可能性,我們隻能通過對風險的分析和研究,運用科學有效的方法和對策來減小風險發生的可能性。
不定性。風險的産生不是一成不變的,是很多方面相互融合發生的結果,其中任何一個方面發生變化,就會導緻相關的風險系數和概率産生變動,因此,我們必須要把握好風險發生的特點,便于對相關風險予以控制。
多樣性和普遍性。風險的非主觀性和不定性決定了它将普遍存在于任何環境條件下,并且可能以各種形式存在。因此我們在項目實施之初應該對風險可能發生的環境和條件進行詳細的研究分析,利用相關的風險管理方法對其進行識别、評價,從而對各種風險形成行之有效的應對方法。
.........................

2.2  房地産開發項目風險的分類
(1)立項階段的風險
宏觀經濟政策風險。社會環境變化的日新月異,伴随而來的是相關政策規定的變化和調整,尤其是對宏觀經濟政策的調整。對于一個完整的房地産開發項目而言,所面臨的的宏觀政策大環境決定了該項目的可行性、成功性等各個方面,因此在此背景下,宏觀經濟政策成為影響房地産市場的一個重要的風險項目。
項目定位風險。一個完整的房地産項目從立項、選址一直到施工、竣工驗收階段存在各種各樣的風險,項目定位方面應該算是比較前期的風險,這種風險一方面會比較容易發現和控制,另一方面如果稍微不注意沒有發現,那對整個項目就是緻命的打擊,因此房地産項目有一個正确的定位,是保證整個項目運營的前提和條件。
(2)土地獲得階段的風險
土地資質風險。土地有兩方面的資質屬性:一是自然屬性,二是社會屬性。所謂自然屬性是指其本身具有的相關自身條件是否具備房地産開發的标準,若地塊條件惡劣或者不宜,就會導緻在房地産項目開發中土地方面出現相應的問題,從而帶來相關土地風險。所謂社會屬性是指社會相關部門給土地所定義的标準和使用條件,若項目用地不符合相關條件,将直接導緻項目的無法實施,甚至是施工被迫停止等情況,這是土地狀況所表現出的另一種風險。
征地安置風險。征地拆遷涉及的問題方方面面,它不僅關系到所要實施的整個房地産項目,更關系到整個社會對于土地資源的有效配置和利用。首先,我們政府的很多拆遷安置規定不夠明确,在拆遷工作中經常造成推诿扯皮的現象,直接影響拆遷安置工作的順利進行;土地所有者會因為各種原因哄擡地價,造成土地成本的升高,影響房地産開發項目對土地的順利拆遷和征用。因此,土地開發者或者接受高昂的現實要價來獲得相應的土地,或者因為無法接受土地的價格升高而錯失良機。